Lo que realmente cuesta ser dueño de vivienda como extranjero en Noruega

Leticia Gómez, de 50 años, madre soltera y procedente de Perú, lleva 9 años viviendo en Noruega. Con un trabajo estable, ha decidido dar el paso de entrar al mercado de vivienda en Oslo. Tras un largo proceso de ahorro y trámites, ya cuenta con el préstamo aprobado y está lista para comprar.

¿Cómo describiría si fue fácil o difícil comprar vivienda en Noruega?

Difícil. Yo llegué en 2017. Comprar sin tener residencia permanente es prácticamente imposible porque, si solo tienes visa de trabajo, temen que te vayas. Solo recientemente pude adquirir el préstamo, porque ahora tengo residencia permanente.

Pero el estatus legal es solo el primer filtro. Según un estudio de la Oficina Central de Estadística (SSB), en Oslo la proporción de propietarios es la más baja y los precios de las viviendas son de los más altos del país.

Cuando he ido a mirar apartamentos de 50 metros cuadrados con dos habitaciones, no bajan de 7 a 9 millones en el centro de la ciudad. Los primeros 3 o 4 años no pude ahorrar, porque ganaba muy poco, pero peleé para que me pagaran más.

Hoy tengo un puesto Senior con 50 años. Si llegas con un puesto Junior en alguna empresa u organización, no me quiero imaginar. Cuenta Gómez a Radio Latinamerika.

Reglas del juego para comprar

El sistema noruego es estricto. Para obtener un préstamo, la Autoridad de Supervisión Financiera (Finanstilsynet) impone dos reglas de oro:

• Capital propio (Egenkapital): Se debe aportar al menos el 10% del valor de la vivienda.

• Límite de endeudamiento: El préstamo no puede superar cinco veces el ingreso anual bruto del solicitante.

Pero el análisis de las entidades financieras no se queda en el salario. El banco entra en los detalles del estilo de vida para asegurar que los ingresos superen a los gastos. Miran con lupa si tiene carro, si arrastra otros préstamos previos o si planea comprar solo o en pareja. Aquí es donde se evalúa la capacidad real de endeudamiento.

Paradójicamente, en un país que fomenta la natalidad, tener hijos reduce la capacidad crediticia, ya que el banco resta los gastos de manutención del ingreso disponible para el pago de la hipoteca. En la práctica, entre más hijos, menos opciones de préstamo.

La brecha inmobiliaria: ¿Igualdad de condiciones?

Alba León, de 40 años, llegó a Noruega a los 10 años con su papá. Actualmente vive en una casa con su pareja y su hija, pero entró al mercado inmobiliario a los 33 años. Inició comprando un pequeño apartaestudio en el distrito Bjerke de Oslo.

Yo empecé a ahorrar muy temprano en una cuenta que se llama BSU (Boligsparing for ungdom), abrí la cuenta cuando tenía 20 años, y tuve la suerte de tener la asesoría de una persona de Sparebankstiftelser que fue muy flexible; porque tenía trabajo fijo pero no tenía un gran salario o un gran capital o padres o abuelos que me pudieran dar apoyo económico.

Ampliar la búsqueda fuera del centro de la ciudad fue determinante para que el proyecto fuera viable. Según León, la meta se alcanzó gracias a una suma de factores: ahorro riguroso, flexibilidad de ubicación y el apoyo bancario.

Según la Oficina Central de Estadística (SSB), el 62% de las personas con antecedentes migratorios son propietarias, una cifra que suena positiva pero que representa casi 25 puntos porcentuales menos que el resto de la población —donde el 85,5% posee casa propia—. Muchas personas llegan al país siendo adultas, lo que hace que el ahorro del egenkapital sea casi imposible de obtener a tiempo.

Para los analistas hay desventajas estructurales que limitan a los migrantes ingresar al mercado de vivienda:

• El factor herencia: Mientras muchos jóvenes locales cuentan con el apoyo económico de sus padres o herencias anticipadas para cubrir ese 15% inicial, el migrante suele empezar de cero.

• Situación laboral y remesas: Otro gran obstáculo es el acceso al trabajo. Hay un menor porcentaje de inmigrantes con empleo activo y, quienes lo tienen, suelen percibir salarios más bajos. Si a esto se le suma que muchos envían dinero a sus familias en sus países de origen, la capacidad de ahorro para la vivienda se reduce al mínimo.

• Costo de vida e intereses: La inflación en la canasta básica y los servicios ha encarecido la vida diaria. A esto se suman las tasas de intereses hipotecarios efectivos en los bancos que se sitúan actualmente en cerca del 5.8% o 6%.

• Capacidad de imprevistos: Según informes de SSB del 2025, la incapacidad de ahorrar debilita la seguridad financiera. El 62% de los inmigrantes de Asia, África y Latinoamérica no pueden afrontar gastos imprevistos, comparado con un 34% en el resto de la población.

La vivienda como motor de integración

Pese a las dificultades, la propiedad de la vivienda se considera en Noruega el principal pilar de integración social. Ser dueño no solo evita la incertidumbre del alquiler, sino que ancla al ciudadano a la estructura económica del país.

Aunque el sistema noruego se basa sobre la responsabilidad individual, el Estado despliega una red de seguridad técnica a través de Husbanken (el Banco de la Vivienda del Estado), una institución que no opera como un banco comercial, sino como un motor de política social. Una de sus herramientas es el Startlån -Préstamo de Inicio-, un mecanismo de financiación que permite a colectivos vulnerables o familias sin capital previo acceder a préstamos bajo condiciones especiales de hasta el 100% del valor del inmueble.

Finalmente, es vital entender que la categoría "migrante" en Noruega no es un bloque fijo; se trata de un grupo humano complejo y diverso, con distintos idiomas y formas de vida. Como consecuencia, las realidades financieras son sumamente variadas, presentando ventajas o desventajas que dependen directamente de cada historia de vida.Sin embargo, hay brechas estructurales que impiden a muchas personas acceder a ser propietarias en un mercado como el de Oslo.

Comprar una vivienda puede parecer un sueño inalcanzable ante la precariedad laboral o la falta de redes de apoyo iniciales; sin embargo, la historia de Leticia o Alba demuestra que la meta es posible al combinar la disciplina personal del ahorro con el respaldo y tener estrategias financieras claras.